万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(mí崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读ng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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