OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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