近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分张学良多高，少帅张学良多高配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shu张学良多高，少帅张学良多高ǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(张学良多高，少帅张学良多高guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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