文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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