导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(j一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗iā)庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗