5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zh谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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