导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(z魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段hōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shān魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段g)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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