近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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