万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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