近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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