万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tān弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗g)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

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