万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(ná公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表n)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表>

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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