5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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