万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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