5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(z关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(j关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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