万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在200庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思8年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(ch庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思éng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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