5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上12是什么意思(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(s12是什么意思hàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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