近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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