导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大赓续前行是什么意思，赓续前进的意思分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)赓续前行是什么意思，赓续前进的意思宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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