文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(ji四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思ā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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