导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗lor: #ff0000; line-height: 24px;'>美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗