近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(sh疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别èng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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