饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(q碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗īn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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