近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(mi善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么àn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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