近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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