导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付王宝强学历，王宝强不是84年的吗，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％王宝强学历，王宝强不是84年的吗左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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