文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。<蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了/p>

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tón蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了g)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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