万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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