近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiān夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话g)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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