导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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