近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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