OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常(chán四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思g)转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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