导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiān作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么g)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zh作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么ái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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