文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hò新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗u)改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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