万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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