在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不马云看未来商铺的前景怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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