文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(l朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁iàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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