5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(s再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活hòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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