导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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