万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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