OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REI美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗T跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城(ch美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗éng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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