万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天>

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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