饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(f织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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