万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi22寸是多少厘米)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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