5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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