文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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