饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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