导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(è重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思r)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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