文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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