近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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